技术要求
—*—
目录
*、项目概况
*、委托管理服务内容和需求
*、****管理服务要求
*.****综合管理服务
*.建筑物日常维修、养护、管理
*.公共设施设备维护、保养
*.公共秩序维护与安保管理服务
*.车辆管控
*.消防管理
*.公共绿地养护和管理
*.环境卫生与保洁管理
*.垃圾清运、处理管理
**.污水管理
**.电梯维护保养
**.公共关系管理、应急预案
**.日常巡查档案管理
**.房租****费收取及电费充值
*、****管理服务人员设置需求
*.★人员配置要求
*.管理团队要求
*.任职标准要求
—*—
*、其它服务要求
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****服务内容和要求
****管理服务各项标准应按照《****市****管理示范项
目标准》的要求进行管理。经招标人同意,委托第*方实施
维保的项目,维保合同报招标人备案。
*、项目概况
*.****服务范围及内容:
序号 |
坐落位置 |
类型 |
服务范围 |
* |
徐汇区*号 |
办公楼 |
办公楼及附属公共设施设备 |
* |
徐汇区*号 |
住宅 |
住宅及附属公共设施设备 |
* |
徐汇区*号 |
住宅 |
住宅及附属公共设施设备 |
* |
静安区*号 |
住宅 |
住宅及附属公共设施设备 |
*.本次投标报价为包干制,投标人报价应是履行合同的
最终价格。各投标人应根据招标内容结合自己的管理经验、
水平和市场风险,充分考虑服务期限内工资及物价增长调整
因素,结合本单位****管理水平和承受能力,测算并确定服
—*—
*.本项目投标报价中包含保洁、安保、绿化养护日常耗
材(包含卫生纸、洗手液等日常耗材),并包含建筑物日常
维修、维护及管理,公共设备设施维护、保养,消防系统,
公共绿地养护及管理,污水管理,电梯维护保养、生活垃圾
清运等。
*.除因专业技术问题,中标人在征得招标人同意后委托
具有专业资质的第*方公司实施维保外,其余项目*律不准
外包。
*、委托管理服务内容和需求
本次招标范围内的****管理与服务的内容为以下**项:
*.****综合管理服务
*.建筑物日常维修、养护、管理
*.公共设施设备维护、保养
*.公共秩序维护与安保管理服务
*.车辆管控
*.消防管理
*.公共绿地养护和管理
*.环境卫生与保洁管理
*.垃圾清运、处理管理
**.污水管理
**.电梯维护保养
**.公共关系管理、应急预案
**.日常巡查档案管理
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**.****费收取、房租催缴及电费充值
*、****管理服务要求
*.****综合管理服务
(*)项目经理受招标人委托,代表招标人,依据服务合
同和约定,对内管理整个****,组织专业化的服务;对外先
行承担与****管理相关的责任,履行相关义务,代表招标人
与****管理所涉及的各有关方面交涉,维护招标人的合法权
益,并提醒招标人遵守与****管理有关的法规政策,履行应
尽的责任和义务。
(*)项目经理应加强与招标人沟通,如协商同意,可决
定为招标人提供力所能及的附加服务,费用另结。
(*)****管理服务人员应经过培训并按国家行政主管部
门规定持证上岗,遵纪守法,严禁违章作业,项目执行情况
应有完整的日志和台账,季度小结和年度总结,项目参与者
应遵守招标人的规章制度,其工作同时接受招标人的监督考
核。
(*)各类服务相互协调;人员调派和作业时间安排不得
违反劳动法和行政部门的资质规定。在*视同仁,不予歧视
和排斥的前提下,兼顾岗位对人员的特殊要求。
(*)对招标人日常业务所需资源和相关设备设施、包括
施工和服务安排专人巡视、检查,发现问题,及时处理,将
*切可能发生的故障隐患消灭在萌芽中。
(*)执行重大事项报告制度,遇到险情和重大事故,或
对违规行为劝阻无效时,立即向上级和当地行政主管部门报
—*—
告,并及时通知招标人。
(*)对外包服务和外来施工的监管。
(*)日常管理:建立健全各项管理制度,具有完善的日
常工作流程。
(*)日常巡查档案管理:建立完整的****验收档案、维
修、保安、保洁、绿化、值班、车辆进出等日常运作管理档
案等(按季度,提交采购人审核)。
(**)管理质量控制:按照*******质量管理体系的要
求,建立起实用、有效的管理体系;
(**)投诉接待处理:流程合理,及时处理,有回访制
度和记录。
(**)报修受理:有完善的报修受理流程,在规定时间
(详见具体条款)内到现场,有回访制度和记录。
(**)外包服务监管:有明确的监管措施,由招标人委
托专业企业养护和管理的,需要协助招标人对专业企业进行
管理,达到外包合同规定的质量要求。
(**)客户意见征询:定期向招标人相关部门或相关客
户进行顾客满意度调查,征求****服务意见,对合理的建议
及时整改。
(**)对外统筹与协调:同所有外部接口实现无缝衔接,
接受招标人的领导与招标人相关部门共同完成指令任务。
(**)突发事件处置:执行重大事项报告制度,遇到险
情和重大事故,或对违规行为劝阻无效时,立即向上级和当
地行政主管部门报告,并及时通知招标人。
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*.建筑物日常维修、养护、管理
(*)办公建筑用房
办公建筑用房包括:办公室、会议室、接待室、专业用
房、设备用房、生活用房(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体
和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅)
等的维修、保养和管理。
(*)办公楼设施、设备的维护和保养
办公楼设施、设备的维护和保养,区域包括:给排水管
道、雨水管道、垃圾道、照明、电梯(直梯、扶梯、货梯及
控制机房)、旋转门、中水管道、通风空调系统(含开利制
冷机组、风机盘管、***分户箱和用户箱、***空调、暖气、
新风机组、净化除霾系统)、直饮水设备、开水器、配电系
统的日常运行管理和维修、保养,弱电控制中心值班(楼宇
自控系统、能耗监测设备)和日常运行管理保养与维修,车
库日常清洁管理。
若因专业技术问题,中标人须征得招标人同意后委托具
有专业资质的第*方公司实施维保,费用由中标人承担,其
中电梯系统、制冷机组等重大设备维保单位各至少需配备*
名专业人员负责定期巡检、维护和保养工作。
*保障楼内水、电、气、空调系统的正常运转。
*保障弱电系统的正常运转。
*保障电梯、旋转门、平开门的安全运行。
*做好有关设备的日常维护保养和例行保养。
*做好房屋公共区域的日常管理和养护。
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*办公楼内绿化、夜景照明系统的维修、保养和管理。
*办公楼内的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
*办公家具日常维修。
*****和****管理档案、资料。
**法规和政策规定的由****管理公司管理的其它事
项。
(*)房屋建筑日常管理维护
房屋日常维修养护是指为保持办公楼(区)办公室、会
议室、接待室、展室、公共区域、卫生间、地下车库、走廊、
屋面、外墙立面、广场等的原有完好等级和正常使用,进行
日常养护和及时修复损坏等房屋维护管理工作。管理范围内,
房屋外观良好、整洁,外墙清洁、完好无破损;室外招牌、
广告牌、霓虹灯保持整洁统*、美观,无安全隐患和破损;
保证护栏、围墙等公共设施设备正常使用;管理范围内道路
通畅,路面平坦,通道无堆积物,确保房屋完好等级和正常
使用。
*房屋建筑的日常小修与养护基本
确保机关办公楼房屋的完好等级和正常使用,外墙无积
水、无松动、无破损;楼梯间、踏步、墙面表层无脱落、扶
手无受损;公共区域地面(含地下部分)无受损、无裂缝、
无污迹、无起鼓等;屋顶外露金属部件等无锈蚀、无破损、
无松动、无损坏等;巡检中发现的问题或用户报修,及时维
修;及时完成各项*星维修任务,*星维修合格率***%,*
般维修任务不超过**小时。
—*—
*房屋建筑的日常小修与养护要求
对机关办公楼共用部位进行日常管理和维修,巡查、维
修、保养记录完整准确。每年至少*次以上对办公楼及涉及
使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项
维修。属于小型维修范围的,及时组织修复;属于大、中修
范围的,及时编制维修计划,根据招标人的决定组织维修。
每周*次对各类门、窗进行安全检查,门、窗开关灵活,无
异常声响,玻璃无破损。定期(雨季前须安排*次)对室内、
室外排水管道进行清扫、疏通,保证排水畅通。
**般性养护修缮
*)*般性养护和小修执行《房屋及其设备小修标准》。
*)修门窗
维修标准:修后的门窗,开关灵活、不松动,框和墙体
结合牢固,*金件齐全,玻璃装钉牢固,腻子饱满,窗纱绷
紧,不露纱头。
检查门窗附件有无损坏、不全,进行更新或补装。
清除门角和窗轨道的杂物,对门合页和窗轨道注油。
更换破损玻璃时,注意防止碎片伤人。
*屋面修缮
*)维修标准:屋面设施保持清洁,屋面局部补漏后应
达到不再滴漏。
*)清除屋面杂物,疏通屋面排水口,加固修补屋面排
水管。
*)屋面小面积平整,堵漏。
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*每*个月施肥*次,施用复合肥料,保证长势旺盛。
(*)植保
*提倡生化物防治、人工防治,使用农药必须以不伤
害人体健康为前提,尽量使用高效低毒的农药。
*在使用农药时,必须做好人员保护措施,必须在晴
朗无风的天气*次完成,喷药后*小时内下雨的,则待天晴
后重喷。
(*)使用小型喷雾器或手动喷雾器,避免药液扩散,影
响他人健康。
(*)徐汇区*号院升旗台周围花卉应定期养护更换,保
证植株绿色花朵鲜艳。
(*)上述工作每次完成后,应即时予以记录备案。
(*)服务标准:花草树木生长正常,修剪及时,叶面干
净,具有光泽,无积尘,无枯枝败叶,无病虫害,无杂草;
盆器及托盘完好干净,托盘无积土。室外绿化养护应达到绿
地及花坛内各种植物存活率***%。绿地设施及硬质景观完
好无损。植物群落完整,层次丰富,黄土不外露,有整体的
观赏效果。植物季相分明,生长茂盛;乔木修剪科学合理,
剪口光滑整齐,树冠完整美观,无徒长枝、下垂枝、枯枝,
内膛不乱,通风透光;花灌木修剪及时,无残花;绿地内立
视应无明显杂草,土壤疏松通透;绿地内无垃圾,乔木无树
挂;绿地无破坏、践踏及随意占用现象。
*.环境卫生与保洁管理(保洁易耗品由****方承担,
费用计算入总价内)
—**—
(*)请专业清洁人员组建公共卫生清洁班,每天打扫公
共部分做到杂物、废弃物立即清理。
(*)楼(区域)内垃圾实行分类袋装化,在各楼层公共
部位设立公共垃圾箱,在露天公共部位设立杂物箱,由清洁
工清运、处理(由招标人联系垃圾清运单位运出处理)。
(*)楼内区域垃圾实行分类收集(干垃圾、湿垃圾、可
回收垃圾、有害垃圾),从而达到更高层次的环保效果。
(*)及时清扫地面积水、垃圾、烟头等,使地面保持干
净、无杂物、无积水等。
(*)由保洁员负责****服务区域各楼宇内楼梯、走道、
会议室、玻璃门、橱窗、电梯轿厢、公共卫生间的打扫工作,
做到无大件杂物、废弃物。
(*)每日完成所有楼内公共区域(不含门禁系统内有人
办公区域)地面的清扫,并巡检清扫情况,发现问题及时清
理。
(*)每月*次清扫各楼天台、设备机房等部门。
(*)定时收集各楼层内之生活垃圾,并更换垃圾袋,每
天*次清洁垃圾筒等,保持洁净。
(*)定期、定点、定计划使用专业消毒、杀虫害等药剂
进行环保消杀工作。
(**)按时清运、处理垃圾、定时高压冲洗收集站内外
墙壁及地面、定期进行灭虫、消毒。
(**)徐汇区*号保洁员每日须对招待所楼梯、客房、
走道进行清扫。
—**—
(**)服务标准:建立楼宇(区域)环境管理制度并认
真落实,环卫设施齐备,实行标准化清扫保洁,由专人负责
检查监督,清洁率**%。具体区域标准要求如下:建立管理
区域(区域)环境管理制度并认真落实,环卫设施齐备,实
行标准化清扫保洁,由专人负责检查监督,清洁率**%。具
体区域标准要求如下:外围及周边道路地面干净无杂物、无
积水,无明显污迹、油渍;明沟、窨井内无杂物、无异味;
各种标示标牌表面干净无积尘、无水印;路灯表面干净无污
渍。绿化带及水池绿地内无杂物,花台表面干净无污渍,水
池内水质清澈,池内无漂浮物,池壁无青苔等污垢,水池无
异味。电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件
无积尘、无污迹;开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。
垃圾桶及果皮桶、箱按指定位置摆放,桶身表面干净无污渍
无痰迹;烟灰缸内烟头不应超过*个,垃圾不应超过*/*,
内胆应定期清洁、消毒。设备机房、管道,指示牌无卫生死
角、无垃圾堆积,无积尘、目视无蜘蛛网、无明显无污渍、
无水渍;指示牌、广告牌无灰尘、无污迹,金属件表面光亮,
无痕迹。洗手间
*.垃圾清运、处理管理
(*)垃圾清运、处理分为:生活垃圾(有机、无机、有
害垃圾)清运处理、督促装修队*装修垃圾清运处理和废纸
及可再生废物的回收。所有垃圾清运处理应符合****市有关
法律、法规规定。
(*)垃圾清运、处理的范围分为:
—**—
*楼宇之日常办公垃圾
*楼宇之日常生活垃圾
(*)垃圾清运、处理工作分为:
*垃圾收集点、垃圾箱每天要收集装运垃圾,做到日
产日清。
*清运时应当注意保护环境,做到密闭运输,不得随
意倾倒、丢弃、遗撒、堆放
*垃圾箱有专人管理,设置分类标识,生活垃圾分类
收集,周围地面无散落垃圾、无污渍、无异味。
**.污水管理
(*)区域内生活污水经污水管道集中排放处理。
(*)为保持污水管通畅,保洁员每月对排水沟清扫*次。
(明沟每周*次,暗沟每月*次)。其他排水管道每月检查*
次,如有堵塞应随时处理、疏通、及时采样及分析,保持构
筑物进出流、水位正常。判断正常运作采取有力措施。
(*)服务标准:每日*次对排水系统进行检查巡视,必
要时对排水管进行清通、养护及清除污垢,保证室内外排水
系统畅通,保证汛期道路、地下室、设备间无积水和浸泡的
现象发生;出入口畅通,井内无积物浮于面上,池盖无污渍、
污物,清理后及时清洁现场;楼面落水管落水口等保持完好。
开裂、破损等及时更换,定期检查;每*个月对地下管井清
理*次,捞起井内泥沙和悬浮物;每季度对地下管并彻底疏
通*次,清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌,必
要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物,井底无沉
—**—
淀物,水面无漂浮物,水流畅通,井盖上无污渍、污物。污
水排放管道(沟渠)应做到无异味、无杂物、不堵塞。无瘀
积、无蚊蝇繁殖。
**.电梯维护保养(如投标人无此服务,可外包第*方
单位,中标人须征得招标人同意后委托具有专业资质第*方
单位,费用投标人负责)
电梯运行管理及维护是指为保证办公楼(区)电梯设备
正常使用所进行的日常运行管理和维修养护。电梯采用无人
驾驶,电视监控系统运行正常。内容包括:
*建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度,加
强电梯运行管理;
*严格执行国家有关特种设备管理规定和安全规程,
确保设备运行安全;
*日常对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常养
护保养;
*经常对电梯设备等进行巡视检查,定期维修;
*按规定对电梯进行年检;
*服务标准:确保电梯按规定时间运行;安全设施齐
全有效,电梯内求救警钟保持正常工作状态;电梯内电话应
清晰无杂音;通风、照明及其它附属设施完好;电梯准用证、
年检合格证、维修保养合同完备(电梯维保单位需有专门电
梯维保资质);轿厢、井道、车位保持清洁;因故障停梯,
接到报修后维修人员应在**分钟内到达现场抢修,及时排
除故障。
—**—
**.公共关系管理、应急预案
(*)主动联系本管理区域水、电、气的供应、管理部门
和环卫、公安等部门,建立良好关系和应急协调机制。
(*)主动联系本管理区域公共设备制造供应商,了解设
备大修、维护情况,建立良好关系和应急协调机制。
(*)制作材质好、外观美的名牌、标牌、告示牌、警示
牌等指示牌,与管理区域整体设计相呼应。
*服务标准:对外与各相关部门建立良好联系,在有
事情况下能够获得及时支持与帮助。对内定期了解和满足业
主需求,提高服务管理水准。
(*)根据业主目前****状况,制定各类应急预案。
(*)每年针对招标单位需求进行演练*次。
*服务标准:迅速熟悉管理区域情况,制定贴合招标
单位实际情况的应急预案。
**.日常巡查档案管理
(*)招标人提供****办公场所及住宿场所,水、电费由
投标人自付。
(*)建立管理人员人事档案和各类行政文件、合同的存
档工作。
(*)建立设备、设施、保安、保洁、车辆、绿化等日常
运作管理档案。
(*)所有资料及管理资料分为图、档、卡、册*类,安
放于防火、防潮、防蛀之专用档案箱内。
(*)服务标准:所有有关管理区域管理档案资料,必须
—**—
保证完整、完好,撤离时全部移交招标人。
**.****费收取、房租催缴及电费充值
院内公寓住房、经适房****费招标人提供缴费明细,由
投标人进行收取,房租由投标人代为催缴。院内住户电费由
投标人组织充值,未缴纳房租及****费的住户,原则上不予
充值电费。
*、****管理服务人员设置需求
*.★人员配置要求
本项目****固定管理与服务人员总数不得少于**人(所
有服务人员不允许外包,绿化等服务项目根据甲方要求提供
服务)。
投标人在聘用、任命、调整、调换、替换有关主要****
管理服务人员之前须征得招标人同意,招标人同时享有对有
关****管理服务人员指定调整、调换、替换的权利。参考人
员配置如下:
序号 |
项目点 |
岗位 |
(岗位数) |
班次 |
人数小计 |
备注 |
* |
全区域 |
****经理 |
* |
做*休* |
* |
|
* |
全区域 |
维修工 |
* |
做*休* |
* |
水、电工维修工各*人,水工需具有水管工维修经验,电工需持高压操作证,共享管理;每周*天在巨鹿路项目现场服务 |
* |
徐汇区*号 |
保安保洁员 |
** |
**小时做*休* |
** |
**小时值守兼顾静安区*号 |
* |
徐汇区*号 |
保安 |
* |
**小时 |
* |
**小时值守 |
* |
徐汇区*号 |
保安 |
* |
**小时 |
* |
**小时值守 |
* |
静安区*号 |
保安 |
* |
**小时 |
* |
**小时值守 |
* |
徐汇区*号及徐汇区*号 |
保洁员 |
* |
做*休* |
* |
兼顾*处 |
合计 |
合计 |
合计 |
|
|
** |
|
*.管理团队要求
(*)专业、科学、合理的配置部门管理人员;
(*)管理与服务岗位应根据****管理的范围、内容和标
准要求,确定服务区域和敢为,做到“定区定岗位”,各部
门和岗位应制订相应的部门职责、岗位职责和任职条件。
(*)建立完善的培训体系,确保员工队*整体的业务能
力和技术水平的提高。
*.任职标准要求
(*)任职员工原则上,****服务人员年龄应在法定退休
年龄内。
(*)工作责任心强,工作认真,诚实可信,遵纪守法、通
过政审后方可入职,提供无违法犯罪记录证明并签订保密协
议,确保做好期间的防间保密工作(相关等材料需提交给招
标方)。
(*)****经理需持有****经理证,保安人员需持有保安
—**—
证,维修工必须有*名持有高压电工操作证,另*名需具有
不少于*年水管工维修经验。
*、其它服务要求
*.投标总价应包括为提供本项目规定的全部管理(有条
款特殊说明的除外)、服务所发生的人工(含工资、加班工
资、工作餐、社会统筹保险金、关于人员聘用的费用等)、
保洁材料及易耗品、管理费、税金、及酬金等*切相关费用。
*.投标人必须遵守《中华人民共和国劳动法》、《中华
人民共和国劳动合同法》及****市地方法规,员工工资收入
不得低于****市最低工资标准,并为员工缴纳各类社会统筹
保险金。
*.树立正确的服务观念,以“服务至上,客户第*”为
管理宗旨,从而达到*流的管理、*流的形象、*流的效益,
以提高整个服务的档次和社会形象。
*.自觉遵守国家和地方各项法律、法令和法规。自觉遵
守采购人各项规章制度和纪律,积极参与采购人文明创建等
各项活动,服从采购人各项活动的安排,自觉维护采购人的
形象和声誉。
*.上岗须着装统*和佩带胸牌标识,注意仪容仪表,保
持服饰干净整洁。
*.严格遵守采购人规章制度,服从工作调度安排,按指
定班次上班。
*.工作时应保持良好的精神面貌,注重礼仪规范,文明
作业,助人为乐,在作业区保持安静,不得喧哗和嬉闹。
—**—
*.工作时不得擅离岗位,进入与工作无关的场所参观、
玩耍或聚众聊天。
*.*金不昧,捡到来宾、读者的失物,必须交还失主或
上交采购人有关部门。
**.工作时间不准睡觉、闲聊、下棋、打牌、听收录音
机,不准做与工作无关的事。
**.做好人员变更后的人员培训工作和文明礼仪、礼貌
用语方面的培训,以其规范的服务展示良好的精神面貌。
**.中标单位及相关人员,必须严格保守**,维护国家
利益,严格遵守《中华人民共和国保守国家**法》,并签
订保**协议。
**.自中标之日起应在**天内,中标企业组织完成相关
的选聘及集中培训工作,经业主单位认可后,于****年*
月**日起正式到岗上班。
**.中标单位应该严格按照投标书和委托合同的约定进
行****管理,如达不到规定的要求,管理、维护和服务的水
平下降,投诉多或出现重大管理失误,委托方有权提出整改
意见,直至终止委托合同,并进行财务审计,责任由中标单
位负责。
—**—